الخدمات المصرفية الخاصة

نشرة الخدمات المصرفية الخاصة

الخيارات الاستثمارية والمعاملات في سوق العقارات بالمملكة المتحدة

في إطار سعينا لتوفير خريطة طريق واضحة لمحفظة عقارية دولية متنوعة، يركز هذا المقال الثالث على كيفية خلق الفرص الاستثمارية، وإجراء المعاملات في القطاع العقاري، ونظرة عامة على التمويل البنكي، وإدارة العقارات وهيكلة الضرائب.

 

فرص الاستثمار العقاري في المملكة المتحدة

تحافظ دولة قطر على مكانتها المرموقة كمركز عالمي للأعمال والاستثمار الدولي، وبفضل القوانين والمشاريع التنموية و خطوطها الجوية فإن الدولة باتت واجهة للمؤسسات المالية الكبرى وشركات الاستشارات العقارية والخبراء القانونين ومستشاري الضرائب من المملكة المتحدة. وهذا يعني أن فرص الاستثمار جاءت لتطرق الباب الخاص بك.

ونحن ندرك حقيقة أنه عندما تغادر الفرص المملكة المتحدة، فإما ان تكون زائدة عن الحاجة أو لم تجذب شهية المستثمرين المحليين، وينطبق ذلك على الأصول العقارية الأصغر حجما ( 2 مليون جنية استرليني) والأصول الضخمة ( 30 مليون جنية استرليني)، أما الأصول التي تتراوح بين هذين المعدلين فإنها تفوق قدرات المستثمرين الأفراد وتنخفض دون مستوى اهتمامات المؤسسات المالية. ولذا، فإننا نرى فرصاً أكبر لتلك الأصول إذا تم توجيهها إلى قطر للاستثمار، حيث يتطلع كل من المستشارين واللمستثمرين الشركاء بناء علاقة طويلة الأمد مع المستثمرين القطريين. وكذلك المزايا والقيمة العالية إذا ما نظرنا إلى الصفقات التي تأتي إلى قطر، شريطة أن يكون لدى المستثمر الاستشارة الصحيحة عنها.

إن عملاءنا يدركون أنه خلال البحث عن فرص مباشرة في المملكة المتحدة، سيواجهون سوق عقارات مترامي الأطراف به الجيد والسيء والأسوأ، ولاشك في أن الوقوف على حقيقة هذه الأصول المتنوعة والتي تدخل حيز اهتمام الفرد ومعرفة مدى جدواها عملية تستغرق وقتاً طويلاً، تفوق المدة المتاحة للمرء أثناء زيارته للمملكة المتحدة في فصل الصيف.

وفي المقابل، فإن هناك خبراء ومستشارين في سوق المملكة المتحدة على دراية تامة باهتمامات المستثمرين في الشرق الأوسط، من حيث مايفضلونه من استثمارات وأحجامها وآفاقها  والمكاسب التي يسعون اليها. ونحن ننصح بالاستعانة بهؤلاء المستشارين وإقامة علاقة جيدة معهم، أو بدلاً من ذلك، الاستماع إلى الاستشارات التي نقدمها حول الفرص الجيدة والمختارة بفضل علاقاتنا الواسعة على أساس الرغبة وشروط المخاطر والعوائد.

أن الوسيط أو البائع يعلم تماماً أن أسعار الأصول ترتفع تلقائياً إذا كان الطرف المقدم لعطاءات تلك الأصول من الشرق الأوسط. وهذه الفكرة أصبحت من الممارسات المعتادة وخاصة في سوق لندن، حيث يهيمن كبار المستثمرون في العالم على النشاط الاستثماري لقطاع العقارات السكنية الضخم.

ومن أجل عملائنا، فقد قمنا، بإنجاز صفقات لعقارات دون الإفصاح البائع عن هوية المستثمر النهائي حتى الاتفاق على سعر الشراء، وهذا في حد ذاته يضيف قيمة كبيرة لجميع الصفقات والاستحواذات التي قمنا بها في المملكة المتحدة حتى الآن.

وكما سيتضح لاحقاً في هذا المقال، فإن الاستثمار في أسواق العقارات المتقدمة كما هو الحال في المملكة المتحدة يتطلب التخطيط والخبرة التي نذكرها هنا. وعلى الرغم من أن الوسطاء والخبراء في المملكة المتحدة مصدر جيد لمعرفة خصائص هذا السوق، فإن وجود قناة خدمية متكاملة ترعى استثمارك يضمن لك التوظيف الأمثل لوقتك ومواردك نحو اختيار الأصول الجيدة وتنمية محفظة استثمارية متنوعة.

 

ضوابط صفقات السوق العقاري في المملكة المتحدة

إن المملكة المتحدة لديها نهج فريد في إجراء الصفقات العقارية والذي تطور على مدى قرون في ضوء التشريع القانوني. وفي العادة، يقوم الطرفان البائع والمشتري بكتابة وثيقة العقد التي يصوغها محام كل طرف وذلك بعد الاتفاق على سعر العقار، كما يتفق الطرفان على موعد للبيع والشراء وتسليم العقد، وقبل ذلك يقوم محامي الطرف المشتري بالإجراءات القانوينة اللازمة وهي الإبلاغ عن سند ملكية العقار و / أو عقد الإيجار. وعادة ما يتفق الطرفان على تقديم 10% من قيمة العقار تُسلّم أثناء تسليم العقد. كما يتم الاتفاق على تاريخ إتمام الصفقة وسريان العقد بمجرد حصول البائع على جميع عوائده المقررة في عملية البيع، وإنهاء إجراءات المشتري لجميع الإجراءات اللازمة للبناء وإجراءات المعايير البيئية و / أو تلبية متطلبات التمويل المصرفي.

وتتراوح المدة بين تسليم العقود واكتمال عملية الشراء بين ستة وثمانية أسابيع يمكن التفاوض خلالها، ويمكن للمشتري تقديم عروض مشروطة للعقار كأن يخضع للعناية الواجبة أو ترتيب تمويل الرهن العقاري. ومن المهم أن نلاحظ أنه بمجرد تسليم العقود، فإن المبلغ المودع للمشتري غير قابل للاسترداد إذا انسحب أو لم يكن بمقدوره إتمام الصفقة بنجاح.

ومن واقع خبرتنا الشخصية، فإن المدة الفاصلة بين تسليم العقود وإتمام عملية البيع والشراء تكون لأداء مهام كل طرف إذا كان هناك عرض مشروط حول ترتيب التمويل لإتمام الشراء. وسنتحدث عن هذه النقطة بالتفصيل في الفقرة التالية.

الاتفاق على تمويل الدين من المقرضين في المملكة المتحدة

ربما على عكس ما كنت تعتقد، فإن الرهن العقاري لشراء العقارات متاح في المملكة المتحدة للكيانات أو غير المواطنين، حيث تتولى البنوك مسؤولية الأمن على الممتلكات، وبالتالي فإن محل إقامة المستفيد ليس رادعاً لتوفير التمويل، إلا أن حدود شروط التمويل تختلف اعتماداً على أريحية البنك في تقييمه لمحل إقامة المستفيد. فهناك فارق واضح بين تمويل عقار للمشتري إذا كان فرداً حيث أن الشراء سيكون باسمه أو اسمها، وبين شركة خارجية تسعى للشراء وفقاً لميزانيتها العمومية، علماً بأن التمويل (أو الإقراض بمعناه المتخصص) للعقارات المملوكة للأفراد تبلغ ما بين 70 و80% من قيمة العقار، فيما ينخفض حجم التمويل مابين 50 و 60% بالنسبة للشركات.

وينبغي الإشارة هنا إلى الخيارات المحدودة للحصول على قروض متوافقة مع الشريعة الإسلامية، نظراً  للعدد المحدود من البنوك المتوافقة مع الشريعة الإسلامية التي توفر خدمات التمويل في سوق المملكة المتحدة، كما أن معدل الربح النموذجي يكون أعلى مقارنة مع نسبة الربح المقررة للحصول على تمويل الرهن العقاري الاعتيادي. وهناك العديد من الدراسات التي تحاول شرح هذه المعضلة، والتي لا يتسع المجال لها في هذا المقال، إلّا أنه على المستثمرين أن يدركوا هذا الواقع.

وعلى عكس القوانين في الولايات المتحدة وغيرها من الدول، فإن المقرضين أو الممولين في المملكة المتحدة (سواء البنوك التجارية أو المتوافقة مع الشريعة الإسلامية) يقومون بتوفير التمويل لفترة محددة والتي لا تتجاوز 5 أو 6 أعوام على العقارات التجارية في المملكة المتحدة. وقد لاحظنا أن شروط التمويل تقضي أن يبدأ سداد المديونية بعد 3 سنوات (بأقساط متساوية)، لتحقيق الربح فقط لمدة التمويل. ومن ثم، فنحن ننصح عملاءنا بشراء البناء أو العقار خلال السنوات الثماني إلى العشر المتبقية في عقد الإيجار على الأقل، لتجنّب مسألة القرض أو التمويل الذي يترافق مع عقد الإيجار المتبقي ذات المدة القصيرة للعقار والذي يكون له تأثير ملموس على قيمته في ذلك الوقت.

وفي لمحة سريعة حول متطلبات قبول المقرضين سواء كانو بنوك او مؤسسات مالية في المملكة المتحدة للعملاء، فإنه يمكن الإشارة إلى قضيتي غسل الأموال وتمويل الإرهاب والتي سُنّت لمحاربتها أنظمة صارمة في السنوات الأخيرة، كما أن لكل مقرض مجموعته الخاصة من المتطلبات.

وطبقاً لشروط وقواعد الاستثمار الدولي، ينبغي على العميل أن يكون مستعداً لتقديم هويته المصدقة وإثبات لعنوان السكن (لا يتم قبول صندوق البريد). وفي بعض الحالات، لابد من بيان مصادر ثروة الشخص. ومن المهم أن نفهم أنه بدون امتثال العملاء لجميع المتطلبات، فإن المقرضين سواء كانو بنوك او مؤسسات مالية لن يكونوا قادرين على تقديم التمويل بغض النظر عن موافقات لجنة الإئتمان الخاصة بالعملاء أو مهما كانت العقود الموقعة بين المقرض والمقترض.

ولذا فنحن ننصح عملاءنا للتواصل مع مكاتب القانون والمحاماة المعترف بها دوليا في الدوحة لتقديم الأوراق الثبوتية اللازمة من بطاقة الهوية وإثبات محل السكن و / أو المكاتب الاستشارية المعترف بها دولياً للتصديق على أدلة مصادر ثروة العميل.

 

كن على دراية بنظام الضرائب المعمول بها وتحرّى المشورة التي تتلقاها

نحن ننصح جميع عملائنا اتباع الرأي الصائب بشأن الهيكل الضريبي الأكثر كفاءة للاستعانة به عند شراء العقارات في المملكة المتحدة، حيث تختلف الضرائب التي تنطبق على العقارات باختلاف فئة الأصول، فعلى سبيل المثال؛ تخضع العقارات السكنية لضريبة الأرباح الرأسمالية على عكس العقارات التجارية، ولذلك يتطلب الأمر إدراج الهياكل الخارجية المختلفة قبل شراء العقارات.

وبناءً على عمليات الشراء التي قمنا بها حتى الآن، فإننا نعلم أن الهياكل الضريبية التي ينصح بها المستشارون الماليون المحترفون تختلف في التكلفة ومستوى المخاطر بمساءلتها من قبل مصلحة الضرائب في المملكة المتحدة.

ومن المستحسن دائماً أن نوازن بين تكلفة تنفيذ الهيكل الضريبي وحجم الاستثمار وأن نختار هيكل المخاطر الأقل لتجنب أية مشكلات مع مصلحة الضرائب في المملكة المتحدة، كما ننصح أيضاً المستثمرين  بتعيين محاسبين في المملكة المتحدة لتقديم الإقرارات الضريبية لصالحهم على أن يكون على دراية بمجموعة واسعة من الهياكل الاستثمارية المستخدمة وكيف تنظر مصلحة الضرائب في المملكة المتحدة إلى هذه الهياكل.

وفي الغالب، يغفل المستثمرون الدوليون عن ضريبة القيمة المضافة اعتماداً على تصنيف العقارات التي سيتم شراؤها، كما قد يتم فرض مبلغ إضافي  فوق سعر الشراء يصل إلى 20% إذا لم ينطبق على المشتري بعض الخيارات الخاصة بمصلحة الضرائب في المملكة المتحدة، حيث يمكن لهذه الخيارات أن تستغرق وقتاً طويلاً، وبالتالي لابد من أخذها بعين الاعتبار عند تسليم العقود وانتهاء الوقت الذي تم الاتفاق عليه، وهناك خيار للضريبة يمكن أن يحتاج إلى ستة أسابيع في العادة.

 

مسألة إدارة العقارات

ومن الضروري الاستعانة بمديري العقارات المؤهلين في حال لم يكن للمستثمر الدولي على سبيل المثال حضور تجاري في المملكة المتحدة، سواء كان يملك عقارات سكنية أو اتجارية، فإن مدير العقارات سيقوم نيابة عنك بالتواصل مع المستأجرين، وإيجاد مستأجرين جدد وجمع الإيجارات.

وتتراوح رسوم إدارة شؤون العقارات السكنية بين 10 -  15% من إجمال الإيجار السنوي، وفي كثير من الحالات يتم جمعها في بداية العام. وتصل مدة استئجار العقارات السكنية إلى عام واحد، وبالتالي لابد من اختيار المدير الذي لديه سجل حافل من المصادر لاستقطاب المستأجرين وهذا يضمن إشغال كامل العقارات، كما سيتولى مديروا العقارات فحص المركز المالي للمستأجرين المحتملين، والمساعدة في تقليل أية شواغر في العقارات في حال انتهت مدة عقود الإيجار. وننصح في هذا الصدد باللجوء إلى الشركات المتعددة القريبة من موقع العقارات السكنية، والذين لديهم معرفة قوية محلياً.

وفيما يتعلق بالعقارات التجارية، فإن عقود الإيجار عادة ما تكون مدتها أطول ويكون المستأجر مسؤولاً عن ثلاثة أمور وهي صيانة الشبكات والتأمين وإصلاح الأعطال. وتنخفض رسوم إدارة شؤون العقارات لتتراوح بين 2 – 3 % من إجمالي الإيجار السنوي. ويتولى مدير العقارات جمع شيكات الإيجار الفصلية من المستأجرين وإيداعها في حسابك، ولذلك فإنه معظم مديري العقارات معتمدون، ونحن ننصح العملاء بطلب وثائق اعتماد لمديري العقارات.

وبخصوص العقارات التجارية، يسعى مدير العقارات أيضاً إلى الحفاظ على العلاقة مع المستأجرين الحاليين، ويعد ذلك من الأمور المهمة في حال اقتربت مدة عقد الإيجار من الانتهاء، حيث تساعد تلك العلاقة على معرفة نية المستأجر في إخلاء العقار أو التجديد. ولابد أن يمتلك مدير العقارات المعرفة والتخصص بحاجة السوق من أجل جذب المستأجرين العاملين في الشركات للاستئجار في العقار إذا ما تم إخلاؤه، حيث يعتبر ذلك عاملاً رئيسياً عند اختيار مدير العقارات.

وسيقوم مدير العقارات أيضاً بمساعدتك خلال اجتماعات مراجعة الإيجار التي تتم وفق مدد زمنية محددة خلال فترة التأجير، كما يمكن أن يعزز مصالحك بالتفاوض من أجل رفع الإيجار والتمديدات بعد انتهاء مدة عقود الإيجار، الأمر الذي يوثر بصورة مباشرة على تقييم العقارات الخاصة بك.

 

الموضوع التالي

في مقالنا القادم، سنركز على سوق العقارات التجارية في المملكة المتحدة والنمو الذي شهده في العامين السابقين وونتوقع أن العوائد المحتملة قد تكون محدودة كما نرى فرصاً جذابة للاستثمار تعادل مستوى المخاطر.